Стабильность цен в ожидании перемен: обзор рынка по итогам декабря и 2012 года

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1390 пунктов (+0,2% за декабрь, -2,9% за 2012 год). Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11277 пунктов (-0,9% за декабрь, -2,0% за 2012 год). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) +0,2%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) в декабре увеличился на 0,1 банк/деп. и составил 0,5 банк/деп.

В декабре киевский рынок жилой недвижимости готовился к изменению правил регистрации сделок, переходу на национальную валюту, ужесточению валютного регулирования и введению налога на недвижимость . Суть нововведений пока не очень ясна; неясно и то, какие именно законодательные новации реально пройдут, а какие так и останутся в качестве проектов. Но самое главное, непонятно к чему все это может привести, какое влияние окажет на рынок недвижимости, банковскую сферу и всю экономику в целом.

В частности, были серьезные сомнения в том, что с 01.01.2013 года будет изменен порядок регистрации недвижимости . Дело в том, что значительная часть документации на дома, квартиры и переход прав на них до сих пор существует лишь в "бумажном виде" и находится в БТИ. Потому отстранение БТИ "де-юре" от регистрации прав на недвижимость еще не означает отстранения "де-факто". А отсутствие данных в электронном виде о предыстории переходов прав на недвижимость вполне может привести к злоупотреблениям. Именно поэтому многие участники рынка стремились оформить сделки до конца 2012 года по "старым правилам". И это во многом определило всплеск деловой активности в конце ноября - начале декабря.

Однако этот всплеск активности вскоре сменился спадом. Некоторые продавцы начали поднимать цены, рассчитывая, что приход на рынок части средств, потраченных на предвыборную кампанию, а также стремление заключить сделки до принятия "валютных законов", сделают покупателей более сговорчивыми. В свою очередь, те рассчитывали, что многочисленные прогнозы приближающегося кризиса сделают более сговорчивыми продавцов. Не очень понимая, как рынок отреагирует на законодательные новации и потенциальные угрозы, продавцы и покупатели были озабочены тем, каким образом переложить дополнительные платежи и риски друг на друга.

Сказалась и неготовность участников рынка к переходу от привычных долларовых цен к гривнам. Курс наличного доллара менялся каждый день, а общих для всех правил пересчета цен рынок пока не выработал. Отсюда объективные и субъективные сложности, как самого ценообразования, так и анализа динамики изменения цен в различных сегментах рынка.

Все эти факторы привели к тому, что немало продавцов и покупателей заняли выжидательную позицию, перенесли принятие ответственных решений на неопределенное будущее. Количество предложений в базах данных, а также заявок на покупку значительно сократилось. Сократилось количество звонков, просмотров, договоров о намерениях сторон совершить сделку. А вот количество сделок купли-продажи в декабре выросло. Причем некоторые сделки заключались даже без оформления предварительных договоров о намерениях. Видно, не до них было за несколько дней до зимних каникул, которые в этот раз, скорее всего, существенно затянутся.

Характерной особенностью декабря была предновогодняя гонка на общем фоне спада активности. Началась эта гонка еще в ноябре; в декабре она подошла к своему логическому завершению. А именно, к нотариальному оформлению сделок купли-продажи недвижимости. На некоторых объектах просмотры и торги продолжались до новогодних праздников.

Сейчас у многих продавцов ( сайтов продажи недвижимости ) на руках готовые пакеты необходимых для сделок документов. Оформлялись они, как правило, в срочном порядке, и это создает соответствующий настрой. Спешили-спешили, а тут длительный простой, связанный с изменениями функций БТИ... И непонятно, что будет на рынке и в экономике дальше. А ведь людям (кому осознанно, а кому и подсознательно) хочется поставить точку в своих финансово-квартирных эпопеях. Об этом, в частности, свидетельствуют подписанные "Договора о намерениях", в которых указаны январские даты (в некоторых указана первая декада января).
Очевидно, уже и с нотариусами договорились.

Важной особенностью декабря был рост статистики цен предложений по Киеву. Причем этот рост произошел, в первую очередь, за счет сегментов "дорогого жилья". В сегментах "дешевого жилья" статистика цен предложения снизилась.

Сейчас пока сложно сказать насколько подобное изменение статистики цен предложений соответствует реальным рыночным тенденциям. То, что одни продавцы повысили цены, а другие их снизили, далеко не единственная (а, возможно, и не главная) причина подобного изменения кривых на графиках статистики. Налицо еще две причины:

- изменился состав предложения в результате существенного уменьшения количества объектов в базе данных;

- погрешности, связанные с заменой привычных долларовых цен на цены в гривнах.

В декабре вступил в силу закон, запрещающий в рекламных материалах указывать цены в иностранных валютах. Между тем, большинство участников вторичного рынка недвижимости Киева по-прежнему ориентируются на долларовые цены. Получив описания объектов с ценами в долларах, СМИ вынуждены пересчитывать цены в гривны, самостоятельно выбрав курс, который, по их мнению, актуален на данный момент. Большинство баз данных и программ также пока ориентированы на подсчет статистики в долларах. А потому вновь пересчитывают цены в доллары по курсу, который актуален на момент пересчета.

В результате первичные долларовые цены конкретных объектов (а многие из них сформированы достаточно давно) меняются в зависимости от динамики изменения курса наличного доллара, а также от того, какой именно курс использует тот или иной источник. Наметившаяся в последнее время тенденция перехода продавцов к ценам в национальной валюте, нередко запутывает картину еще больше. Ориентируясь на привычные цены в долларах, продавцы используют свои индивидуальные коэффициенты пересчета. И этот разнобой, естественно, искажает статистику.

Как долго продлится подобный разнобой, и сможет ли рынок найти единый подход к проблеме учета колебаний курсов валют, - покажет время. Переходной период на рынке недвижимости всегда очень сложный. И тут необходимо подчеркнуть, что опыт такого перехода в Украине уже есть. На расчеты в национальной валюте практически полностью перешел первичный рынок недвижимости. Расчеты в гривнах распространены и на рынке аренды. Теперь, похоже, очередь вторичного рынка недвижимости. Тем более, что высшие органы власти явно обозначили планы вытеснения иностранных валют из отечественной экономики. В том числе, планы, связанные с:

- осуществлением крупных платежей в гривнах в безналичной форме;

- налогообложением продажи иностранной валюты, находящейся на руках.

Учитывая ментальность наших граждан, а также укоренившееся недоверие к банкам и стабильности национальной валюты, подобные пути вытеснения иностранных валют будут весьма болезненны для нашего общества. Ведь многие граждане накапливают сбережения в валюте. И при продаже недвижимости нередко ориентируются на доллары.

Domik.net