На земельном рынке России может начать функционировать единая интернет-площадка
В последнее время новостные ленты многих отечественных информагентств
пестрят сообщениями об изменениях на украинском рынке земли
сельхозназначения. Вместе с тем, отдельного внимания заслуживает и
российский земельный рынок, где изменения также идут своим чередом.
Журналисты ИА "АПК-Информ" обратились с просьбой прокомментировать развитие
ситуации на данном рынке к директору Департамента земельной политики,
имущественных отношений и госсобственности Министерства сельского хозяйства
Российской Федерации Сергею Бондаренко.
- Сергей Иванович, в России, по официальным данным, земельная реформа
началась 20 лет назад. Какие изменения в течение 20 лет произошли на рынке
земли сельхозназначения?
- Основными целями земельной реформы были переход от единой государственной
собственности на землю к многообразию видов собственности, в том числе к
частной, формирование многоукладной экономики, рациональное использование и
охрана земель.
За прошедшие 20 лет на рынке земель сельскохозяйственного назначения был
реализован комплекс мер:
- ликвидирована государственная монополия на владение землей;
- созданы условия для гражданского оборота земельных участков;
- осуществлен переход к платному землепользованию;
- развернута система государственного земельного кадастра и регистрации
прав на недвижимое имущество;
- создана нормативно-правовая база для перехода земельных участков к
эффективным собственникам.
С принятием нескольких базовых нормативно-правовых актов была создана
система современного правового регулирования земельных отношений в сельском
хозяйстве. В их числе Земельный кодекс Российской Федерации и федеральные
законы "О землеустройстве" (2001 г.), "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" (2002 г.) и "О переводе земель или
земельных участков из одной категории в другую" (2004 г.).
При этом отмечается ряд позитивных тенденций:
- ежегодный рост площади земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в собственности юридических и физических лиц;
- снижение площади долей, в том числе невостребованных земельных долей;
- уменьшение площади земель, находящихся в государственной и муниципальной
собственности, за счет их приватизации;
- рост количества сделок купли-продажи, аренды и выкупа.
Важно отметить, что в результате реформы удалось создать такую систему
законодательства в сфере регулирования земельных отношений, которая
обеспечивает правовую стабильность и способствует устойчивому развитию
сельского хозяйства.
- С какими проблемами и подводными камнями столкнулись российские аграрии в
начале земельной реформы? Как изменилась стоимость земель
сельскохозяйственного назначения за годы реформы?
- В начале земельной реформы проводилась массовая реорганизация колхозов и
совхозов. Их работники получили бесплатно земельные доли, размер которых
устанавливался районным органом исполнительной власти совместно с Комитетом
по земельной реформе и земельным ресурсам.
При этом государство ввело ограничения по использованию земельной доли.
Граждане были обязаны либо написать заявление о внесении своей доли в
образованное на базе колхоза или совхоза предприятие в соответствии с
законодательством, либо самостоятельно создать крестьянское хозяйство.
Продать долю собственник мог только работникам хозяйства или самому
хозяйству.
Между тем, когда в октябре 1993 года Указом президента Российской Федерации
"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" было
разрешено продавать земельные доли всем собственникам, ситуация в данной
сфере несколько осложнилась. Устанавливалось, что земельную долю можно было
выделить в натуре, то есть определить границы земельного участка и уже этот
участок продать. На фоне обесценивания земли такая возможность продажи
сельхозземель стала находкой для рейдеров и спекулянтов. Происходила скупка
хозяйств, на землях которых впоследствии осуществлялась застройка. Причем,
если одни пайщики продавали земли сами, то другие даже не догадывались, что
их участок уже продан вместе с остальными. Хотя операции даже с единичной
земельной долей должны были проводиться с согласия других собственников
данного коллективного хозяйства, земельные спекулянты обходили эту
формальность.
Мошенничество с земельными долями в первые годы земельной реформы было
распространенным явлением.
Что касается стоимости земель сельхозназначения, то, по данным Института
конъюнктуры аграрного рынка, их средняя рыночная цена в России составляет
500-1000 долл. США за гектар, что в 6 раз меньше, чем в Америке, и в 16 раз
меньше, чем в Германии. Данные показатели свидетельствуют о том, что земля
является перспективным активом для инвестирования, её стоимость в России
постоянно растет. Наряду с этим, рост стоимости земель сельхозназначения
связан с увеличением государственной поддержки сельскохозяйственного
производства.
- Земельная реформа в России должна была создать предпосылки для развития
рынка земли, что должно было привести к концентрации ресурсов у наиболее
эффективных собственников и, соответственно, в рыночных условиях
способствовать повышению уровня доходов аграриев. Насколько воплотились
идеи реформы в жизнь? Как изменилась рентабельность сельхозпроизводства за
годы реформы?
- В целом, реформа сыграла свою позитивную роль в развитии рынка земель
сельскохозяйственного назначения. В последние годы по мере роста
государственной поддержки сельского хозяйства и укрепления нормативно-
правовой базы в сфере регулирования земельных отношений количество
прибыльных хозяйств постоянно увеличивалось.
Уровень рентабельности хозяйств за время реализации госпрограммы на 2008-
2012 гг. с учетом субсидий составил 9-16%.
Вместе с тем, необходимо признать, что рынок земельных участков
сельскохозяйственного назначения в полной мере не сформирован. Во многом
это связано с затянувшимся переходом от коллективно-долевой формы
собственности к частной.
- Как Вы оцениваете действующую законодательную базу по рынку земли? Что
предпринимает в этом направлении Минсельхоз России?
- Полномочия по выработке и реализации государственной политики и
нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений в части,
касающейся оборота, мониторинга и использования земель
сельскохозяйственного назначения, были переданы Министерству сельского
хозяйства РФ в 2008 году.
С тех пор развитию этого направления министерство уделяет особое внимание.
Специалисты министерства совместно с депутатами Государственной Думы
подготовили федеральный закон No435-ФЗ, который внес комплекс поправок в
действующее земельное законодательство (Федеральный закон об обороте земель
сельскохозяйственного назначения, Федеральный закон о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.).
Законом установлен чёткий порядок образования земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, в т.ч. в счёт земельных долей. Определены
полномочия органа местного самоуправления поселения в процессе образования
земельных участков.
За субъектом Российской Федерации закреплено право устанавливать предельные
максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) работ по подготовке
проекта межевания земельных участков.
Определены штрафные санкции и порядок изъятия ненадлежащим образом
используемых земельных участков.
Наряду с этим, министерством подготовлены методические рекомендаций по
совершенствованию оборота и использования земель сельскохозяйственного
назначения, в которых изложены особенности реализации нового закона,
рекомендации разосланы во все субъекты Российской Федерации.
С 2011 года предусмотрена государственная поддержка крестьянских
(фермерских) хозяйств при оформлении в собственность используемых ими
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (120 млн.
руб. из федерального бюджета в 2011 г., в 2012 г. - до 1,4 млрд. руб.).
Эти меры позволят, в частности, активизировать процесс вовлечения
неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот, продолжить развитие
рынка сельхозземель, а также повысить эффективность использования земель
сельскохозяйственного назначения.
- Какие изменения произошли в структуре сельхозпредприятий и собственности
на земли сельскохозяйственного назначения за годы земельной реформы?
- В начале земельной реформы на базе совхозов и колхозов с государственной
собственностью на землю были образованы новые сельскохозяйственные
организации, которые в дальнейшем видоизменялись. При этом оформление прав
на земельные участки не всегда отражалось в их отчетной документации и
учредительных документах.
В настоящее время в сельском хозяйстве страны сохраняется многоукладность.
Мировой и российский опыт показывает, что многообразие форм собственности
создает здоровую конкуренцию, способствует усилению взаимосвязи между
различными звеньями агропромышленного комплекса, поскольку дополняемые друг
другом формы хозяйствования могут не только создавать импульс к развитию
производства, но и нивелировать недостатки, присущие каждой из них.
- Что Вы можете сказать об изменении земельного банка агрохолдингов в
России за последние годы? Насколько повлияла земельная реформа на их
развитие?
- В настоящее время экономическая целесообразность кооперации и
агропромышленной интеграции в сельском хозяйстве не вызывает сомнений.
Агрохолдинги и другие агропромышленные формирования создаются в основном с
целью технологической увязки производства и реализации конечной продукции,
успешной реализации перспективных инвестиционных проектов, внедрения в
производство экономически эффективных, ресурсосберегающих технологий и
других программ.
Эффективное функционирование интегрированных формирований, в том числе
агрохолдингов, возможно на основе сформированного имущества.
Земельные активы агрохолдингов формируются путем приобретения в
собственность земельных участков предприятий, вошедших в состав холдинга,
либо земель, используемых им на праве аренды, в том числе земельных
участков, находящихся в долевой собственности. Кроме того, агрохолдингами
используются муниципальные земли, предоставляемые, как правило, на правах
аренды.
Приобретение земли на основе договора купли-продажи является наиболее
распространенным на практике, особенно в последние годы.
Интегрированные формирования стали создаваться в 90-е годы и послужили
устойчивым звеном новой экономической системы.
Развитие рыночных отношений, в том числе рынка земли в сельском хозяйстве,
способствовало консолидации земельных ресурсов в руках эффективных,
финансово устойчивых пользователей земель сельхозназначения, к которым
можно отнести агрохолдинги и другие агропромышленные формирования. Земля
стала реальным фактором получения денежного дохода, финансового
оздоровления предприятий, что положило начало развитию земельно-ипотечного
кредитования в сельском хозяйстве.
В свою очередь, создаваемые агрохолдинги влияли на землепользование в
сельском хозяйстве: способствовали повышению эффективности использования и
охраны земель сельскохозяйственного назначения, вовлечению неиспользуемых
земель в сельскохозяйственный оборот, внедрению прогрессивных
ресурсосберегающих технологий и адаптивных систем земледелия.
- Какое влияние оказывает земельная реформа на инвестиционную
привлекательность агробизнеса в России?
- Земельная реформа в нашей стране позволила перейти от государственной
формы собственности на землю к частной, право на которую гарантировано
Конституцией Российской Федерации и охраняется законами. Как для
отечественного, так и для иностранного инвестора открылась возможность
получить земельный участок в долгосрочную аренду. При этом законодательство
предусматривает право использования земли как залогового инструмента для
получения кредитов.
Например, только Россельхозбанк, начиная с 2006 года, выдал
сельскохозяйственным товаропроизводителям 1088 кредитов под залог 1145 тыс.
га сельхозземель общим объемом 19 млрд. руб.
В сфере землепользования разработана и постоянно совершенствуется
соответствующая нормативно-правовая база, которая также призвана обеспечить
правовые гарантии для инвесторов.
Все это, безусловно, самым позитивным образом сказывается на инвестиционном
климате России.
- Каков Ваш прогноз дальнейшего развития рынка земли сельхозназначения в
России?
- В настоящее время одними из приоритетных задач Министерства сельского
хозяйства РФ в сфере землепользования являются поддержка сформировавшегося
позитивного тренда на эффективное использование земель
сельскохозяйственного назначения, актуализация земельного законодательства,
расширение доступа сельхозтоваропроизводителей к информации о земельных
ресурсах.
В частности, в сотрудничестве с Минэкономразвития России планируется
создать единую для всей страны интернет-площадку, на которой в режиме
реального времени будут размещены все предложения по земельным сделкам, а
также информация о месте их заключения.
Таким образом, с учетом реализуемых мер в настоящее время заложен
основательный фундамент для дальнейшего поступательного цивилизованного
развития рынка земли в России, ее концентрации в руках наиболее
эффективных, ответственных собственников, в том числе многочисленных
представителей категории малых форм хозяйствования.
Беседовала Ольга Прядко
АПК-Информ
