Итоги 2012 года в строительной отрасли Украины

Уходящий год выдался достаточно противоречивым для строительной отрасли.

С одной стороны, особых взлетов и падений не наблюдалось. С другой же, были реализованы громкие инфраструктурные проекты при подготовке страны к Евро- 2012 и презентация новых правительственных программ удешевления ипотечных кредитов, что не могло не отразиться на экономике и социальной сфере страны. Итак, подведем некоторые итоги развития отрасли за 2012 год, рассмотрев основные ее тенденции по секторам.

В целом, по информации Госстата, объемы строительных работ в Украине за 2012 год по сравнению с 2011 годом сократились на 12,1%, а всего за 12 месяцев нынешнего года стройработы были выполнены на сумму 54,726 млрд. грн. В Киеве падение объема стройработ за двенадцать месяцев составило 18,9% по сравнению с 16,9% с 2011 годом. На столицу за этот период пришлось 22,3% (или 12,213 млрд. грн.) всего объема произведенных в стране строительных работ. В регионах, по данным ведомства, ситуация была схожая. Например, Донецкая область, находящаяся на второй позиции по объемам работ (14,7% и 8,055 млрд. грн.) за весь 2012 год потеряла 11,2%, тогда как по итогам 10 месяцев уменьшение находилось на отметке в 6,1%. Эта динамика является достаточно показательной, особенно учитывая, что до лета 2012 года должны были быть сданы все инфраструктурные объекты к первенству Европы по футболу. Инфраструктура

Итак, прежде всего, 2012 год ознаменовался завершением работ по ряду инфраструктурных объектов в рамках подготовки к чемпионату Евро-2012. Были сданы в эксплуатацию несколько новых стадионов, аэропорта в Донецке, Львове и Запорожье, новые терминалы столичного "Борисполя", а также аэропорт "Киев" (Жуляны). Про эффективность реализации этих проектов можно спорить долго, но то, что они повлияли на состояние отрасли, сомнению не подлежит. По мнению аналитиков, подготовка к Евро-2012 спровоцировала в первом полугодии замедление динамики строительного рынка, особенно в его коммерческом сегменте.

Коммерческая недвижимость

Для рынка коммерческой недвижимости уходящий 2012 год оказался несколько противоречивым. Сверхактивности в гостиничном, офисном, торговом и складском сегментах операторы однозначно отметить не смогли. Тем не менее, говорить о полной стагнации рынка тоже не приходится, ведь несколько проектов были реализованы в гостиничном сегменте под Евро-2012 (Fairmont, Kharkiv Palace). В сегменте офисной недвижимости в Киеве были сданы несколько объектов класса А (например, "101 Tower"), что дало повод некоторым экспертам заявить о его значительном оживлении. Однако в данном случае более уместно говорить о перенасыщении офисного сегмента недвижимости, особенно в центре столицы.

Что же касается ценовой политики, эксперты считают, что существенных колебаний стоимости строительных услуг за прошедший календарный год не наблюдалось. Проиллюстрируем это на примере реализации проекта четырехзвездочной гостиницы "под ключ". В 2011 году составляла от 1800 долл./кв. м до 2500 долл./кв. м в зависимости от наполнения, расположения и различных требований заказчика, то в 2012 году данный ценовой уровень остался практически неизменным. И такие тенденции были характерны на протяжении года для всего сегмента коммерческой недвижимости. Однако, незначительные колебания по отношению к общей стоимости все-таки были, и они вызваны двумя факторами: стоимостью материалов и стоимостью рабочей силы. Еще в марте цены на бетон были откорректированы поставщиками в сторону повышения на 15% , а в июне 2012 года его цена выросла еще на 7%, что существенно отразилось на стоимости монолитных работ. Отметим, что подорожание этого материала отразилось на повышении себестоимости объектов во всех сегментах рынка. Стоимость рабочей силы, отрицательно повлиявшая на цены в 2011 году в связи с глобальной занятостью специалистов-строителей на объектах к Евро-2012, в уходящем году снизилась, ввиду постепенного высвобождения специалистов-строителей. Соответственно, несколько снизились и цены - приблизительно на 10%.

На юге Украины и в Крыму, уже традиционно наблюдалась активность в гостиничном сегменте. Здесь при продолжающемся освоении "золотых" участков ЮБК стал заметен интерес инвесторов к Одесской области, в которой были сданы ряд первоклассных объектов коттеджного типа.

Стабильно развивалась промышленная и торговая недвижимость. В сегменте промышленной недвижимости наиболее знаковыми событиями стало введение в эксплуатации новой фабрики "Рошен" и завода "Днепросталь". Развитие торговой недвижимости, было отмечено в городах-миллионерах, прежде всего в Киеве, Харькове, Донецке и Днепропетровске. Столица как всегда выделялась на общем фоне более динамичным введением в эксплуатацию торговых площадей (например, Ocean Plaza) и складского сегмента. Скорее всего, в 2013 году здесь также произойдет перенасыщение рынка, на что уже указывали ряд аналитиков. Примечательно, что в 2012 году в отрасли наблюдался активный отток иностранного капитала. Особенно это характерно для сегмента промышленной недвижимости, в котором присутствие зарубежных инвесторов было минимальным. Лишь точечные проекты с иностранным капиталом в 2012 году были в ритейле, промышленном и в гостиничном сегментах. Однако это исключения из общей закономерности. Связано это было, в первую очередь, со сложностями ведения бизнеса в Украине и давлением на иностранцев местных финансово- промышленных групп, которые в отличии от первых обладают мощной поддержкой со стороны власти. Жилая недвижимость

Касательно жилой недвижимости, по мнению экспертов, многие застройщики из- за политической и экономической неопределенности, останавливали реализацию как существующих, так и новых проектов. Связанно это было, прежде всего, с проведением парламентских выборов и сопутствующей им политической нестабильностью. Однако в ноябре и декабре 2012 года после выборов ряд компаний ощутили резкий всплеск активности продаж на первичном рынке. При этом, до 50% всех клиентов были готовы приобретать жилье без рассрочки и кредита, оплачивая до 90-100% его стоимости. Причиной тому стали следующие факторы: сезонные колебания, связанные с новогодними праздниками; деньги, заработанные на выборах (пиар-менеджерами, рекламистами, сотрудниками партийных штабов) пошли на приобретение квартир, как для улучшения жилищных условий, так и в качестве вложения капитала; предложение правительства про обложение валютных операций 10% налогом.

Интересно, что по данным UTG, продолжилась тенденция перетекания покупателей из элитного и бизнес-сегмента в "эконом". Так, за первое полугодие цены на жилую недвижимость класса "Элит" снизились на 12,5%, "Бизнес" - на 4,2%, а в "Эконом" за это время повысились на 3,7%.
Наибольшей популярностью в 2012 году среди покупателей традиционно пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Но в отличие от докризисного периода и первых кризисных лет, когда застройщики распродавали возведенное в 2006 - 2007 году жилье, площадь таких квартир в зданиях 2011 - 2012 годов постройки уменьшилась на 20-30%.

На вторичном рынке жилой недвижимости в 2012 году продолжалась относительная ценовая стабильность. В ноябре-декабре средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир отмечена на уровне 2017 долл./кв.м. Если брать за эталонный показатель столицу, то здесь в общем объеме 1-комнатные квартиры занимали 22%, 2-комнатные - 32%, 3-комнатные - 36% и 4-комнатные 10%.
В сегменте частных домов на протяжении всего 2012 года продолжалось снижение цен на недвижимость как в городах, так и в пригородах. Особенно это было характерно для Киева и столичного региона. А вот с уровнем предложения ситуация сложилась иная. Так, например, в пригородах выставленных на продажу домов стало на 77,6% больше по сравнению с концом прошлого года (в конце этого года их насчитывалось 3970), а в Киеве уровень предложения снизился на 6,2% до 1112 домов. По состоянию на конец 2012 года средняя цена представленных к продаже частных домов в Киеве составила 13 488 грн. за 1 кв. м., что было на 7% меньше, чем в начале года. В пригородах же Киева средняя цена на частные дома за год уменьшилась на 10,5% и сейчас составляет 9 605 грн. за кв. м.

В целом же, в уходящем году уже традиционно отмечена тенденция к усилению интереса покупателей к загородной недвижимости, в том числе, коттеджным городкам. Правда, этот сегмент в основном развит в столичном регионе, где в 2012 году девелоперы таки сумели завершить ряд интересных проектов до логического конца. Причем, как и в 2011 году, существовала практика предложения не готовых домов, а земельных участков под строительство "с нуля".

Госпрограммы поддержки жилищного строительства

Вне всяких сомнений, одним из наименее удачных проектов 2012 года стала реализация целого ряда программ господдержки жилищного строительства, в частности, программа "Доступное жилье". Госпрограммы могли неплохо раскачать рынок, но сделок было не так много, чтобы вызвать существенный сдвиг. Пресловутые 3%, которые должны были обеспечить массовое улучшение жилищных условий для наших сограждан, стали, скорее, пропагандистским ходом властей. Учитывая недостаточное бюджетное финансирование госпрограмм с вытекающими отсюда проблемами для кредитуемых лиц, а также традиционное недоверие украинцев к любым инициативам правительства, рассчитывать на исчезновение "квартирного вопроса" в Украине в ближайшее время не стоит.

Основные тенденции 2012 года

Итак, 2012 год вряд ли в исторической перспективе станет знаковым для отрасли в целом и ее сегментов, в частности. Несмотря на оживленный информационный фон, в плане преподношения населению "великолепных" инфраструктурных проектов и правительственных "подарков" в 3% годовых, отрасль развивалась по заданному еще в 2011 году сценарию без очевидных встрясок. Основными тенденциями уходящего года были: снижение объемов строительства, причиной чему стала экономическая и политическая конъюнктура; отсутствие существенных колебаний на рынках коммерческой и жилой недвижимости с сохранением этих тенденций и в 2013 году; в сегменте офисной и торговой недвижимости и дальше будет наблюдаться перенасыщение; сомнительные результаты госпрограммы об ипотеке под 3% не оправдали надежд граждан; тенденция снижения присутствия во всех сегментах рынка иностранных заказчиков.

ibuild.org.ua