Харьковские строители подвели итоги года на пресс-конференции
Во вторник, 20 декабря, представители Ассоциации "Региональное
строительство" провели пресс-конференцию, ходе которой прокомментировали
ситуацию на рынке жилья города по итогам уходящего года, поделились
прогнозами относительно цен на жилье в 2012 г., а также динамики спроса и
предложения на рынке недвижимости.
Дмитрий Кутовой, директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина", первый
заместитель председателя Совета Ассоциации "Региональное строительство" :
Сегодня хотелось бы поговорить о том, что же реально происходит на
строительном рынке Харькова и Украины, подвести итоги уходящего года,
который стал фактически третьим полным годом, которые можно отнести к
кризисным. Делать сегодня прогнозы сложно, учитывая, что многие из них
зависят от перспектив, связанных с общим инвестиционным климатом в стране,
политикой и массой других факторов. Тем не менее, у каждого из нас есть
своё мнение, а также ряд общих позиций, которые мы попытаемся сегодня
донести до вас. В конце мы озвучим планы нашей ассоциации на следующий год.
Александр Конюхов, управляющий ОДО "Жилстрой-2", заместитель председателя
Совета Ассоциации "Региональное строительство" : Уходящий год в целом
оставался для нас стабильным, хотя и с тенденциями к стагнации. Тем не
менее, динамика роста цен на жилье в 2011 году была положительной.
Небольшой, но постоянный рост цены на квадратные метры мы наблюдаем в
течение всего года на фоне заработавшей к середине года ипотекой - было
выдано в 2 раза больше по объемам ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
Работают государственные программы молодежного строительства и доступного
жилья, идет финансирование ГИУ под эти программы. Одним из факторов этого
роста стал дефицит предложения на первичном рынке недвижимости. И всё же,
рост цен был совсем небольшим - 1-1,5% в месяц, а в ноябре - даже меньше 1%.
Заметного повышения цен на жилье не произошло потому, что благосостояние
людей не улучшилось. Банки снова вернулись к высоким процентам по ипотечным
кредитам. Необходимый для ипотеки уровень зарплаты официально могут
подтвердить лишь немногие жители страны. По государственным программам
звучало много обещаний в начале года. К сожалению, из них в лучшем случае
сработало и по объему инвестиций, и по спектру не более 40-50%. Поэтому
динамка роста цен была не такая бурная, как ожидалось.
Прозвучала информация о том, что в Киеве возобновился спекулятивный спрос
на недвижимость, когда люди вкладывают деньги в недвижимость не только для
себя, а и с целью перепродажи. В Харькове спекулятивной составляющей на
рынке жилой недвижимости еще нет. Летом из-за угрозы возможного дефолта в
Америке и обвала доллара повысился спрос на жилье - люди старались
сохранить свои сбережения путем покупки недвижимости. Но этот рост не
оказался на том уровне, как нам хотелось.
Если в двух словах подвести итоги работы компании "Жилстрой-2" в уходящем
году, то у нас наблюдалась заметная динамика по объемам производства. Но
она связана не только с нашей основной деятельностью по строительству
жилья, а и с возведением нежилых объектов: метро, торгово-развлекательного
центра, продуктового магазина, пять кафе в парке Горького и других.
Благодаря диверсификации деятельности нашей компании, мы в течение года
нарастили объемы производства почти в 1,5 раза. У нас есть перспективы и на
следующий год.
Валерий Вереитинов, генеральный директор АО "Куряжский домостроительный
комплекс", член Совета Ассоциации "Региональное строительство" : Чем этот
год был интересен этот год для нас? Во-первых, вступил в силу Закон о
градостроительной деятельности. У него есть плюсы и минусы, но он уже
действует.
На реализацию программы доступного жилья в этом году из бюджета были
выделены 100 млн. грн., но её объемы недостаточны для решения проблем
очередников.
Если говорить о ситуации с реализацией жилья, то с 2008 года объемы продаж
упали в 4-5 раз. Сейчас мы ощущаем некоторую стабильность, которую можно
назвать затяжным периодом депрессивной стабильности. Депрессия еще не
прошла. Есть небольшая тенденция роста. Но в том же 2008 году у нас в
основном реализовалось жилье в незавершенном виде, а готового жилья
оставалось всего лишь 5-10%. А с конца 2008-го, в 2009 году доверие
населения к застройщикам упало. И перед нами стояла задача восстановить это
доверие и показать своими объемами и темпами работ, что мы строим объекты,
и, несмотря на трудности, вводим их в эксплуатацию и выполняем свои
обязательства. Результат нашей работы уже виден - появляется динамика
сокращения разрыва в количестве приобретаемых людьми квартир в готовых и
незавершенных домах.
К минусам этого года я отношу высокие цены на строительные материалы при
слабой государственной поддержке в этом направлении. У застройщиков
остались те же затраты на инфраструктуру. Никуда они не делись. Очень
тяжелые отношения с коммунальными службами.
Каждый вышел на тропу выживания. Поэтому затратную часть сетевики стремятся
перебросить на плечи строителей. Поэтому приходится в определенных моментах
спорить, судиться и отстаивать интересы строительных компаний.
И, конечно же, проблемой считаю отсутствие финансовой стабильности на
строительном рынке. Чтобы нормально жить и развиваться, предприятию нужны
оборотные средства. А мы не знаем, что произойдет завтра, какими будут
процентные ставки. Застройщики не смогут начинать, как это было в 2009
году, одновременно несколько объектов, ввиду нехватки оборотных средств.
Взять деньги в кредит проблематично - проценты высокие, да и банки их почти
перестали выдавать. Вот такая ситуация сложилась в этом году.
Дмитрий Кутовой : Ценовое дно нами было достигнуто еще в первой половине
2009 года. Харькове, как второй по размерам город в Украине, застраивался
активнее, чем другие крупные областные центры, если не брать в расчет Киев.
В Харькове же очень быстро упали цены на жилье. Фактически 2009, 2010 и
2011 год эти колебания носили незначительный характер действительно с
некоторой тенденцией к легкому подъему. Ведь спрос всё равно никуда не
делся и на рынок вышли те, кто раньше на имеющиеся суммы денег не могли
купить стоящее жилье. Сейчас, возможно, за счет этого поддерживается спрос,
хотя он всё равно низкий. И когда нас спрашивают: что же вы будете делать,
если произойдет вторая волна кризиса? Мы говорим, что уже снижать цены
дальше некуда. Поэтому мы сегодня более адаптированы, чем строители в
других регионах, где цены на жилье снизились меньше.
Валерий Вереитинов : Как говорил Остап Бендер, Финансовая пропасть - самая
глубокая из всех: в нее можно падать всю жизнь Мы хотя бы адаптировались к
выживанию в нынешних условиях.
Александр Конюхов : Дело не только в адаптации, на мой взгляд. Почему мы
достаточно тяжело пережили начало кризиса? Потому что мы были в основном
ориентированы на заемные деньги покупателей. Люди легко брали кредиты, и до
80% квартир продавались за счет привлечения средств от банков, плюс
спекулятивный спрос. Многие покупатели квартир и застройщики в то время
взяли долларовые кредиты по курсу 4,6-5 грн, а с началом кризиса уже
отдавали банкирам по курсу 9 грн за доллар. Всё это сработало на фоне ухода
с рынка "кредитных" клиентов и исчезновения спекулятивного интереса.
Сейчас мы не так боимся второй волны кризиса, понимая, что мы в течение
этих трех лет продавали и продаем жилье только тем людям, у которых есть
необходимость покупать за свой счет и для себя, а не вкладывать деньги в
недвижимость для того, чтобы перестраховать свои сбережения. Это у нас уже
не заберут. Если кризис и произойдет, то его влияние не будет таким
катастрофическим, как в 2008 году.
Модератор: Перед тем, как перейти к вопросам, хочу уточнить: какова средняя
стоимость квадратного метра жилья в Харькове в 2011 году на рынке
первичного жилья?
Дмитрий Кутовой : Есть несколько рейтингов, которые ведутся в Харькове. Я
могу констатировать, что они не всегда полностью совпадают, но, средняя
стоимость готового жилья эконом-класса в Харькове составляет в долларах 670-
750 и 5500-6000 в гривне. Если говорить о бизнес-классе, то его средняя
цена - от 8 до 10 тыс. грн. в зависимости места и самого дома. В строящемся
жилье эта цена дисконтируется в зависимости от стадии готовности объекта и
схем продажи, включая рассрочки.
С нынешней рентабельностью застройщиков говорить о строительных заделах
очень тяжело. В строительстве производственный цикл составляет около трех
лет. В этом бизнесе без заделов через три года становится тяжело. Поэтому,
слава Богу, что мы сегодня продолжаем строить, пусть не теми темпами и не в
тех объемах, как раньше, но своей работой мы обеспечиваем перспективу для
рынка.
Виктор Вереитинов : Средняя стоимость жилья может измеряться по-разному.
Она зависит от того, что в данный период реализуется на рынке жилья: если
больше жилье эконом-класса, то средняя рыночная стоимость получается
гораздо ниже и наоборот. К примеру, до 2008 года средняя стоимость
квадратного метра жилья была гораздо выше в том числе и потому, что на
рынке жилья преобладало жилье бизнес- и премиум-класса. А сейчас на рынке
всё больше строится жилье эконом-класса. Поэтому средняя цена квадратного
метра снижается.
Маргарина Кузьмина, Объектив-новости: У меня вопрос к Валерию Викторовичу.
Вы упомянули о тяжелых отношениях с коммунальными службами. В чем это
проявляется?
Валерий Вереитинов : Каждый вышел на тропу выживания. Вы знаете, что у
коммунальных служб большие проблемы. Вот, допустим, сдаётся дом в
эксплуатацию. В дом подается тепло. Дом заселяется. И у строительных
организаций возникает проблема перевода на прямые расчеты и по
электроэнергии, и по теплу. Энергопоставляющим организациям выгоднее отдать
свой товар по одному общему счетчику юрлицу, что они и делают. И на этом
основании возникают проблемы перевода людей на прямые расчеты. То есть,
затратная часть жильцов по электроэнергии и теплу автоматически ложится на
плечи предприятия. Во-первых, у нас разные тарифы на электроэнергию: один
тариф для потребителей, которые живут в квартирах, а второй для нас - мы
получаем электроэнергию по второму классу. Сейчас электроэнергия, которую
мы получаем на стройплощадке, стоит 82 копейки за киловатт. Вот именно в
этой разнице идет борьба.
Александр Конюхов : Эта схема стала уже традиционной. Технические условия,
которые навязывают застройщикам, обременительны. Собственники сетей в
основном пытаются переложить на наши плечи затраты по прокладке новых
сетей, которые они потом будут эксплуатировать и окупать. И по оценке нашей
компании, на внеплощадочные сети мы в среднем расходуем 10% стоимости дома!
Мы очень надеемся, что все-таки начнет выполняться закон "О планировании и
застройке территорий", четко указывающий, что застройщик должен передавать
на развитие инженерно-транспортной структуры города 4% от стоимости жилья и
10% - нежилых помещений, минус его затраты на прокладку сетей за пределами
строительной площадки.
Есть надежда, что когда придется компенсировать застройщикам часть их
расходов на внеплощадочные сети, нам начнут помогать. И в этом направлении
первый шаг сделан. Создана группа, которую возглавляет руководитель
Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений
горсовета Татьяна Овинникова. Она призвана мониторить выписку
дополнительных технических условий и заставлять собственников сетей
выполнять внеквартильные работы самостоятельно, чтобы потом город мог
получать от застройщиков дополнительные инвестиции для решения проблемы
расселения.
Маргарита Кузьмина: У меня еще один вопрос по поводу ситуации на рынке
вторичного жилья: насколько оно подорожало с начала года? И в целом ваши
прогнозы по "первичке", и по "вторичке". Какая стоимость будет на начало
2012 года, и какие тенденции следует ожидать к концу года?
Валерий Левченко, генеральный директор АО "ФЛАС", член Совета Ассоциации
"Региональное строительство" : Что получает человек, покупая квартиру на
вторичном рынке жилья? Он получает подъезд, который нехорошо выглядит. Он
получает проблемы, которые связаны со старым жилым фондом и изношенными
сетями. Если говорить о стоимости, то гораздо выгоднее сегодня покупать в
готовом доме на первичном рынке жилья. Надо отметить, что на "вторичке"
рынок сегодня слабый - выбрать нормальную квартиру в нормальном доме очень
сложно. Навскидку не продается квартира в хорошем доме, пусть старом, но с
нормальными условиями. Её нет.
После покупки квартиры возникают вопросы по ремонту. Или же переделывать
то, что уже там сделано когда-то или же делать ремонт в новых стенах. Там
реконструкция, здесь ремонт. Ремонт приятнее для пользователя, потому что
он знает, что он вложит в свой ремонт, но совершенно не понимает, с чем он
связан с реконструкцией, а смету посчитать очень сложно.
О ценах. В центре города квартиры продаются по тысяче долларов за
квадратный метр, по мере удаления к окраинам стоимость жилья снижается.
Такая ситуация сохранится в следующем году. В Украине дорожают
стройматериалы, стоимость жилья в Харькове не упадет, поскольку дальше её
снижать некуда.
Дмитрий Кутовой : Раньше мы наблюдали следующую тенденцию: объем вторичного
рынка постепенно уменьшался, а первичный рынок увеличивался, потому что
характеристики даже не слишком качественного порой первичного жилья всё
равно, как правило, выше качества "вторички". Вторичный рынок - это в
основном 5 и 9 этажные дома, срок службы которых объективно либо уже истек,
либо вот-вот истечет.
Еще одним важным моментом считаю эксплуатационные расходы, потому что в
неутеплённых пятиэтажках становится дорого жить. В новых домах
эксплуатационные расходы ниже при несопоставимом качестве. Есть дома,
которые очень хорошо обслуживаются. И цены в них ненамного выше
среднегородских.
В условиях падения доверия, в условиях массовых стагнаций на стройках в
результате кризиса вторичный рынок стал альтернативой и забрал на себя
больший массив сделок. В сегодняшних условиях есть опять тенденция
альтернативности первичного жилья. И если в начале кризиса покупали только
готовое жилье и практически ничего строящегося, то сейчас люди понимают,
что, пусть с каким-то нарушением сроков и какими-то проблемами, но дома
достраиваются и будут достроены. Поэтому первичный рынок снова начинает
выравнивать ситуацию.
В ценах первичный рынок вынужден ориентироваться на вторичный. Поэтому,
начиная проект нового дома, застройщик анализирует вторичный рынок в данном
районе. По моим прогнозам, разрыв в ценах между первичкой и вторичкой будет
все-таки постепенно расти. И я уверен в том, что объективная цена на эконом-
класс всё равно будет стремиться к $1000 за квадратный метр, пока мы
привязаны к доллару. Цена на бизнес-класс будет в пределах $2 000.
В следующем году глобальных изменений не будет. Я думаю, что произойдёт
объективный рост цен на первичное жилье в пределах 10-15% как минимум, если
не возникнет форс-мажора. От кризиса все устали.
Вопрос от "Городского дозора": Насколько вырастут цены на вторичное жилье в
следующем году? На те же 10-15% или больше?
Дмитрий Кутовой : Я думаю, что рост будет меньшим. Если сохранится
тенденция к доверию на первичном рынке жилья и если все наши строительные
заделы будут выходить на рынок, то "первичка" будет опережать в росте
инфляцию. А вторичное жилье, скорее всего, будет отставать от инфляции -
это мой прогноз. Сейчас цены очень похожие.
И еще мы хотели бы сказать о планах Ассоциации "Региональное
строительство". Сегодня она представляет одно из самых авторитетных и
структурированных профессиональных объединений в стране. Как показали годы
нашей партнерской плодотворной работы, несмотря на конкуренцию, мы находим
много общего, и это позволяет нам двигаться вперед.
У нас большие планы на 2012 год, прежде всего, они связаны с тем, что мы
ставим задачу количественного роста нашей Ассоциации. А качество членов
Ассоциации само по себе подразумевается высоким, поскольку у нас есть
определенные стандарты и механизмы контроля, а также взаимная
ответственность друг за друга. Это позволит в еще большей степени повысить
авторитет Ассоциации.
Мы считаем, что без роста самоуправления профессиональных объединений
невозможно развитие страны в целом. И мы очень рассчитываем на поддержку
прежде всего вас, уважаемые господа журналисты. Наша Ассоциация являет
собой уникальный для Украины пример того, как могут объединяться конкуренты
друг с другом.
И еще мы хотим наладить отношения с новой Ассоциацией банков, которая была
создана недавно в Украине. У нее появилось новое направление под названием
"взаимодействие с банковскими клиентами". А поскольку строительный сектор
должен являться одним из самых крупных клиентов банков, то мы надеемся, что
2012 год, по крайней мере, пройдет в конструктивном диалоге.
По материалам: regionstroy.com.ua
Domik.net
