Глава Госагентства земельных ресурсов о функционировании рынка сельхозземель после отмены моратория на продажу наделов
Сергей Тимченко
На текущей неделе парламент должен принять в целом проект закона "О рынке
земли", открывающего возможности для продажи сельхозугодий физическим лицам
и государству. Главная интрига документа - с какого времени начнет
функционировать рынок сельхозземель: с будущего года либо с 1 января 2013
г. Все остальные ключевые положения документа уже известны. Юридические
лица и нерезиденты смогут лишь арендовать участки. Селяне же получат
дополнительные возможности для развития своих хозяйств. Документом также
установлен ряд ограничений, которые позволят упредить спекуляции с наделами
и возможность сконцентрировать большие площади в руках нескольких финансово-
промышленных групп. По мнению главы Госземагентства Сергея Тимченко,
крупнейшие агрохолдинги доживают последние дни, в будущем
сельхозпроизводство будет держаться на малом и среднем бизнесе. Как
практически будут реализовываться нормы нового закона, "ДС" рассказал сам
Сергей Тимченко.
Сергей Михайлович, главный вопрос, который эксперты и предприниматели
поднимают в связи с будущей отменой моратория на продажу сельхозземель, -
это риск концентрации наделов в руках нескольких семей, финансовых или даже
преступных групп. Насколько оправданы такие опасения?
С.Т. Согласно закону право владеть земельными наделами получат физлица,
местные советы и государство. Юрлиц и иностранцев здесь нет. Чтобы избежать
концентрации наделов в одних руках через подставных лиц, при покупке такие
лица должны предоставить декларацию о доходах, а максимальная площадь
земли, которую можно будет купить, не превысит 100 га. Наша задача - найти
эффективного собственника земли и привлечь как можно больше людей для
работы в аграрном секторе. Конечно, мы не рассчитываем на одиноких пожилых
селян, пенсионеров, наследников, которые живут в городе. В первый год после
моратория именно они, по нашим подсчетам, продадут около 3 млн га земли.
Благодаря чему будет сформирован тот самый задел, на основе которого в селе
должен развиваться мелкий и средний бизнес.
Покупателями смогут быть физлица, но обрабатывать землю должен малый и
средний бизнес. Как земля к нему попадет?
С.Т. Фермер, нанимающий селян, тоже может считаться представителем мелкого
бизнеса. Но в большинстве случаев речь должна идти об аренде. Причем мы
будем ограничивать крупнотоварных производителей, то есть агрохолдинги. Им
придется ужаться: одна компания не сможет арендовать более 6 тыс. га земли
в одном районе и больше 5% наделов в одной области. Новые правила начнут
действовать по истечении ныне действующих договоров аренды.
Исходя из каких расчетов были установлены именно такие ограничения?
С.Т. Это средние европейские нормы. В украинских реалиях они позволят
защитить селян от обезземеливания. Мы изучали мнения жителей села,
представителей среднего и крупного бизнеса о том, как должен работать
закон, какие ограничения по торговле землей нужно установить. Полученные
цифры - это показатели, которые всех устраивают.
Поговаривают, что фермерские хозяйства сами не слишком горели желанием
выступать в роли покупателей земли. Почему?
С.Т. После того как в первой редакции законопроекта фермерские хозяйства
начали фигурировать как один из субъектов купли-продажи наделов, стали
появляться сотни фиктивных хозяйств. Они не собирались обрабатывать землю,
их цель - спекуляция наделами либо их скупка в интересах одного-двух лиц.
Наше внимание на это явление обратила Ассоциация фермеров. Они сказали:
лучше уберите нас из закона, права покупать 100 га как физическим лицам нам
будет достаточно.
Почему вы хотите избавиться от агрохолдингов? Ведь они приносят бюджету
доходы, создают рабочие места, улучшают инфраструктуру.
С.Т. Мы не хотим, чтобы крупные агрохолдинги путем выкупа или массовой
аренды земли обезземеливали селян и провоцировали их массовый переезд в
города. Мы же будем стимулировать селян оставаться и работать на земле,
создавать добавленную стоимость там. Те же агрохолдинги, которые готовы
работать в предложенных условиях, вынуждены будут перерегистрироваться в
регионах, в которых они работают и где находятся земельные участки. И все
налоги платить на местах, а не в Киеве. Кроме того, мы вводим дополнительно
1% обязательных отчислений арендаторами на социально-экономическое развитие
сел.
Получается, на первом месте для государства борьба с безработицей на селе,
а не эффективность использования земли. Ведь агрохолдинги более
продуктивны, чем фермеры-одиночки. Оправдан ли такой подход?
С.Т. Чтобы не было этой диспропорции, мы и организуем земельный банк. Он
поможет создать условия для мелкого и среднего бизнеса, сделать его
рентабельным и не менее эффективным, чем агрохолдинги. Этот банк будет
полностью государственным. До 2013 года мы закончим инвентаризацию всех
государственных земель, присвоим участкам кадастровый номер. И в уставный
капитал этого банка перейдут все 9,5 млн га госземель, из которых 5,5 млн
га - это пашня. Он сможет покупать и продавать землю. Кроме того, землю
можно будет "класть на депозит", то есть банк будет агентом по взысканию
арендной платы с потенциального арендатора. При этом доход от такой аренды
и будет (за исключением маржи финучреждения) депозитным доходом гражданина.
Деятельность этого банка будет направлена на поддержку фермерских хозяйств,
малого и среднего бизнеса на селе. Это финучреждение сможет выдавать
кредиты под залог земли и прав аренды на нее. Планируемая кредитная ставка
будет не более чем учетная ставка НБУ (сегодня 7,75%. - "ДС") плюс 3%.
Возможно, отдельные виды кредитов будут даже беспроцентными.
Какой, по вашим расчетам, будет цена земли после отмены моратория?
С.Т. Гектар в среднем будет стоить около 300 евро. Это сильно заниженная
цена по сравнению, например, с ценами в странах Центральной и Восточной
Европы, где стоимость гектара начинается от 3 тыс. евро при более низком
качестве почв. В Западной Европе нормальная цена - 10 тыс. евро за гектар.
Но эти страны тоже пришли к такому уровню цен не сразу. Есть три основных
фактора, которые влияют на дальнейший рост стоимости наделов. Это
консолидация массивов земли, инфраструктура агропромышленного комплекса и
контроль государства над качеством почв. Чем больше и цельнее будет
продаваться массив, тем выше будет стоимость каждого отдельного гектара.
Если на этих полях есть еще и логистические решения, недалеко расположены
зернохранилища, порты, а предыдущий хозяин регулярно соблюдал севообороты,
то такая земля может стоить гораздо выше 300 евро. И цена будет постоянно
расти. Выведение на рынок первых 3 млн га земли, создание на них
добавленной стоимости может взвинтить цены на 100% в первый же год продаж.
Земля, как нефть: пока она в залежах и не приносит пользы, стоит дешево. Но
превращаясь в бензин на заправках, дорожает в разы.
В чем разница между нормативной и экспертной оценкой земли? Кто и в каких
ситуациях будет их проводить?
С.Т. Экспертная оценка используется для определения стоимости участка при
заключении сделок. Именно на основе экспертной оценки будет формироваться
стартовая цена лота при продаже земель государственной собственности.
Оценщиков будет обучать, сертифицировать и контролировать Госоператор
земельных ресурсов - специально созданный орган, который должен следить за
прозрачностью торгов госземлей, а также контролировать оборот
сельскохозяйственных земель. Нормативная оценка исчисляется по иной формуле
и используется для налогообложения, определения арендной платы,
государственной пошлины и т. д. и обычно отличается от экспертной. С 2012
года нормативная стоимость 1 га составит в среднем по стране 20 тыс. грн.
(около 2 тыс. евро). К примеру, "антиспекулятивная пошлина" будет
рассчитываться именно от этой оценки. Чтобы перепродать землю в первый год
после покупки, нужно заплатить 100% от суммы в 2 тыс. евро за гектар, хотя
собственно цена его продажи может составлять всего 300-400 евро.
Согласно первоначальной редакции закона продавец сначала должен был
предложить свой надел государству. Сейчас эту норму изъяли. Может ли она
вернуться?
С.Т. Согласно той редакции законопроекта, которую сегодня рассматривает
парламент, государство уже не будет иметь права первоочередного выкупа. В
первую очередь надел придется предложить выкупить арендатору или соседям.
Конечно, мое субъективное мнение: чем больше государство будет
контролировать этот рынок, тем он станет прозрачнее и понятнее. Причем
основной контроль должен концентрироваться на покупателях. Изменения,
которые будут вноситься в закон в дальнейшем, будут направлены только на
ужесточение условий покупки, а не продажи земли.
Какой объем инвестиций можно привлечь в Украину, открыв рынок земли в таком
виде?
С.Т. Точную цифру определит рынок. Но это десятки миллиардов долларов.
Прежде всего благодаря прозрачным правилам игры, которые установит новый
закон.
Наиболее платежеспособные иностранные инвесторы, например, с Ближнего
Востока, уходят из Украины ни с чем. Вы не рассматриваете возможность
открыть рынок для иностранцев хотя бы в среднесрочной перспективе?
С.Т. Мое личное мнение состоит в том, что сохранение земли в руках
украинцев - это вопрос национальной безопасности. Слишком плачевен пример
Аргентины, земля которой раскуплена иностранцами, и теперь у государства и
граждан почти нет своих наделов. Мы предлагаем, в том числе и арабским
шейхам, один вариант - аренду. Они соглашаются, но при одном условии, что
все будет прозрачно и понятно. Новый закон даст такие гаранти
"Деловая Столица"
Экономика.com.ua
