Ринок землі в Україні: що принесе та які підводні камені

14 лютого, 13:50

Нині земля в Україні може бути в оренді. Фото Ніни Король

Одне з найбільш гострих питань у політичному та економічному житті сучасної
України - питання землі. Якщо президенту Зеленському та уряду вдасться
довести розпочатий в листопаді процес створення ринку землі до завершення,
то це стане, безумовно, головною новацією не тільки всього року, але і
найближчого десятиліття. У цьому сходяться всі експерти, як ті, хто
виступає за відкриття земельного ринку, так і ті, хто налаштований різко
негативно до майбутніх змін. Про це пише видання "Наш Київ".

Відповідно до соцопитувань, більшість населення України виступає проти
скасування мораторію і можливості продавати і купувати земельні наділи. Але
влада не має наміру зупинятися. Глава держави поставив завдання - з 1
жовтня 2020 року в країні повинен почати діяти ринок землі.

Суть і ціна питання

З 2001 року в Україні, після прийняття Земельного кодексу, діяв мораторій
на продаж сільськогосподарських земель. Для країни з ринковою економікою -
це чистісінький нонсенс. Але, з огляду на історію питання, настрої
населення, жоден з попередніх президентів або прем'єрів не наважувався
змінити ситуацію.

У світі є лише кілька країн, в яких немає ринку землі, серед них - Куба,
Венесуела і Північна Корея. Чи не найпочесніше сусідство. Навіть в Росії,
нехай і з обмеженнями, можна продати і купити земельні ділянки. В Україні
всі ці роки фактично єдиною формою звернення сільськогосподарських ділянок
була оренда.

Рік за роком заборона на продаж землі продовжувався. В уряді час від часу
будували плани, розробляли проекти створення ринку землі, але вічно щось
заважало: то вибори, то екстремальна ситуація, наприклад, у зв'язку з
Майданом і війною на Донбасі.

Іноземні організації і партнери України час від часу натякали і закликали
вирішити якомога швидше земельне питання. У світі є лише кілька країн, в
яких немає ринку землі, серед них - Куба, Венесуела і Північна Корея. Чи не
найпочесніше сусідство. Навіть в Росії, нехай і з обмеженнями, можна
продати і купити земельні ділянки. В Україні всі ці роки фактично єдиною
формою звернення сільськогосподарських ділянок була оренда.

Після 2014 року ситуація в економіці різко погіршилася. Почалася війна,
відбулося падіння виробництва, девальвація гривні, банківська криза. Країна
опинилася на межі дефолту. Українська влада стали надто залежати від
іноземної допомоги, кредитів МВФ і співпраці зі Світовим банком.


Головні вимоги донорів - боротьба з корупцією, децентралізація і
лібералізація економіки. При Порошенку до питання землі так і не підійшли -
війна на Донбасі і боязнь програти вибори застопорили цей процес. Все
змінилося з приходом до влади Зеленського, появою монобільшості в
парламенті і призначенням нового уряду.

Зеленський одразу заявив про готовність почати кардинальні реформи і
завершити процеси, які тягнуться багато десятиліть. Одні з головних завдань
на шляху до економічної стабілізації та розвитку - ринок землі і
приватизація державних підприємств.

У Кабінеті міністрів головними апологетами земельної реформи виступають,
крім прем'єра Олексія Гончарука, міністр економічного розвитку Тимофій
Милованов (його міністерство навіть спеціально злили з колишнім
Мінагрополітики) і Олексій Мушак - радник прем'єра з питань економіки і, за
сумісництвом, двоюрідний брат керівника одного з найбільших агрохолдингів
країни.

В уряді пояснюють свою мотивацію просто - без земельної реформи неможливий
економічний ріст і підвищення рівня життя. За твердженнями Милованова, вже
в перший рік дії ринку землі ВВП України отримає надбавку в 700 мільйонів
доларів США, а до 2025 року - мінімум в 4 мільярди доларів.

Іноземні експерти також виступають за реформу. За підрахунками Світового
банку відкриття ринку землі дозволить додати до 1,5% до зростання економіки
щорічно. Перетворення землі в повноцінний товар допоможе ліквідувати
сформовані в галузі корупційні практики та залучити додаткові мільярдні
інвестиції протягом декількох найближчих років.

За даними офіційної статистики, на сьогоднішній день вартість оренди
земельних ділянок за гектар в Україні, в залежності від регіону становить
від 50 до 70 доларів в рік. У разі відкриття ринку ціна гектара складе від
1500 до 2000 доларів, вартість оренди підніметься відповідно до позначки в
100-150 доларів.


У проекті закону, який зараз проходить друге читання у Верховній Раді
встановлюється нормативно-оцінна вартість одного гектара до 2030 року.
Тобто, десять років не можна буде продавати землю нижче цього показника. За
оцінкою державних органів, така фіксована середня ціна за гектар складе
трохи більше 27 тисяч гривень в середньому за гектар.

Плюси ринку землі в Україні

Реформатори і їх прихильники впевнені, що реформа в будь-якому випадку
принесе більше користі, ніж шкоди

Отже, вони вказують на те, що фактично земельний ринок уже давно існує,
тільки він знаходиться в тіні. В результаті держава не отримує гроші в
бюджет, а власники земельних паїв не можуть їх продати або здати в оренду
за гідною ціною. За оцінкою експертів з уряду, побоюватися того, що всі
жителі сільської місцевості відразу побіжать продавати свою землю не варто.
У перший рік роботи ринку свої ділянки захочуть продати не більше 3-5%
власників. Решта здаватимуть свої паї в оренду, як і раніше.

Заборона на продаж землі є порушенням прав людини: право продавати землю є
таким же невід'ємним, як і будь-яке інше, пов'язане з власністю. Наприклад,
продаж квартири, будинку або автомобіля нічим в цьому випадку не
відрізняється.

Нині в Україні налічують 7 мільйонів власників земельних паїв. Вони
володіють трохи більше 27 млн га (загальний фонд земель
сільськогосподарського призначення в Україні становить близько 40 млн га з
урахуванням державних ділянок).

В уряді вважають, що відкриття ринку землі простимулює розвиток дрібного і
середнього фермерства. Також, власник землі буде більш відповідально
ставиться до наділу, ніж орендар. Купивши ділянку у володіння, люди будуть
розраховувати на довгостроковий розвиток, подбають про якісні добривах,
інвестиції в сучасну техніку і дбайливе ставлення до ґрунту.

Особливо це важливо для садівництва, вирощування ягід, квітів (саме такі
господарства створюють найбільшу кількість робочих місць на відміну від
великих фірм, де техніка все частіше замінює людей). А поки що значна
кількість ділянок в Україні знаходиться в оренді на 7-10 років. Бізнесу
вигідніше вирощувати в таких умовах рапс, соняшник і бобові, які виснажують
землю.

Крім того, реформа дозволить залучити іноземних інвесторів. Світом "гуляє"
близько 16 трильйонів "вільних" доларів. Американські та європейські фонди,
китайські і саудівські компанії тільки і шукають можливості вигідного
вкладення.

При цьому Милованов і компанія стверджують, що небезпеки скупки всій землі
іноземцями не буде. У закон внесені правки, згідно з якими іноземці не
зможуть купувати землю до проведення відповідного референдуму.

Фізичні особи та компанії з Росії не зможуть взагалі купувати землю в
Україні. У зоні 50-кілометрів від кордону іноземці не зможуть купувати
землю навіть після референдуму, як би він не завершився. В окупованому
Криму і районах Донбасу продавати і купувати землю буде не можна, тільки
передавати у спадок.

У новій редакції закону максимальний наділ, який можна купити в одні руки
встановлений в межах 10 000 га (в першому варіанті - 200 000 га).

Планується створити за рахунок державних коштів Фонд гарантії вкладів для
дрібних і середніх фермерів. Додатково допоможе Євросоюз. Брюссель підписав
договір з Києвом, згідно з яким на допомогу малому сільгоспбізнесу виділять
26 мільйонів євро.

Держава також готує гроші, які підуть на зниження облікової ставки для
малих фермерських господарств (до рівня 5-7% або навіть 3-5%, на даний
момент кредит дається під 17-20%). Внесено зміни до законодавства, завдяки
яким сімейний фермерський бізнес буде платити податки за спрощеною схемою.

До плюсів реформи прихильники відносять і те, що в її ході упорядковується
державний Геокадастр. Відкрито вільний доступ до реєстру ділянок. Раніше цю
інформацію треба було запитувати в державних органах за спеціальною
процедурою, що відкривало широке поле для маніпуляцій і корупції. Ємність
цього чорного ринку оцінюється урядом в суму 250 мільйонів гривень щорічно.
Довідка з координатами ділянки може коштувати від 200 гривень до 200
доларів. Також в результаті проведеної перевірки земельних наділів за
допомогою супутникових систем "раптово виявилося" понад 4 мільйони ніде не
врахованих гектарів землі.

Після відкриття ринку землі фермери отримають право закладати свою ділянку
в банк, брати кредит і вкладати в розвиток свого бізнесу. Це також повинно
привести до зростання виробництва, обсягів виробництва, капіталізації
українського сільського господарства.

Оплата за придбані наділи буде проводиться тільки за безготівковим
розрахунком через банк, при цьому покупець повинен буде попередньо
підтвердити легальне походження своїх грошей.


Якою буде доля землі? Фото Ніни Король

Мінуси і підводні камені ринку землі в Україні

У реформи є і свій зворотний бік. Критиків також не бракує. Серед них не
тільки опозиція в парламенті, а й за її межами.

Критикують реформу багато фермерів, бізнесмени та економісти.

Відзначимо, що проти земельної реформи були налаштовані також у великих
агрохолдинги. Адже їм вигідно за невеликою ціною брати в оренду десятки і
сотні тисяч гектарів, а тепер з великою часткою ймовірності доведеться
викуповувати землю або підвищувати орендну плату.

Як відзначають критики змін, перш за все треба навести в країні порядок.
Адже небезпека рейдерства в сільгоспбізнесу нікуди не поділася. Як і
раніше, правоохоронні та судові органи в Україні мають репутацію
корупційних і неефективних. А якщо не буде порядку тут, то існує не тільки
загроза втрати землі рядовими пайовиками або середніми і великими фірмами.
Іноземці теж не захочуть заходити на ринок, на якому їм ніхто не зможе
гарантувати недоторканність приватної власності.

Багато питань викликають ще кілька аспектів. По-перше, відносини з
колишніми орендарями. У законі встановлюється переважне право. Тобто, той,
хто орендував земельну ділянку до реформи, отримає право першим її
викупити. При цьому він може відмовитися від свого права і передати його
іншій людині. Таким чином, вирішує питання про продаж вже не власник, а
безпосередньо орендар. Як вважає ряд експертів, цей пункт був спеціально
залишений як лазівка для великих компаній, щоб вони могли через підставних
осіб скуповувати великі масиви земель.

Питання викликає ситуація по банках - вони не зможуть володіти ділянками.
Але зможуть забирати наділ в якості застави на термін протягом 2-х років, а
потім зобов'язані продати його, інакше держава відбере цю землю. З огляду
на українську практику ведення справ, виникає резонне питання: а що
завадить банку продати цей наділ спеціально створеній для цих цілей "своїй"
компанії? Хто буде контролювати цей процес з таким рівнем корупції в
державних органах?

Крім того, багато фермерів уже зараз заявляють, що у них немає коштів для
купівлі землі, оскільки всі вони вкладені у виробництво (в техніку,
добрива, насіння, паливо). А в підтримку держави при отриманні кредиту вони
не вірять.



Як приклад наводиться історія з іпотечними кредитами для молоді, коли
одного разу в бюджеті раптом не виявилося на цю програму коштів, а молодим
сім'ям довелося викручуватися, хто як може. Також, експерти вказують на те,
що у багатьох фермерів, особливо дрібних і середніх можуть виникнути
проблеми з легалізацією своїх коштів необхідних для покупки землі через
банки.

Не викликає великої довіри, враховуючи весь попередній досвід і нинішню
ситуацію в країні, і той факт, що іноземцям заборонять купувати землю, а
розмір покупки в одні руки буде обмежений у 20 разів. Варіантів, як обійти
ці заборони через підставних осіб або фірми існує маса. При такій ситуації
в судовій і правоохоронній системах, реформи в яких були, по суті,
провалені, ніхто не дасть гарантій, що все буде чисто. У новій редакції
закону прибрані обмеження по процентному співвідношенню володіння землею в
тій чи іншій територіальній громаді. Раніше цей показник становив 35%.
Однак, в країні є велика кількість ОТГ, в яких весь земельний фонд не
перевищує 10 000 га або навіть менше.

У результаті противники такого варіанту реформи пророкують розорення
дрібних фермерів, новий виток соціально-економічних проблем на селі,
прихований візит на ринок іноземного капіталу через підставних осіб (який
отримує в своїх країнах кредити під 1-2%) і тотальну перемогу великих
банків і агрохолдингів, які засіють все ріпаком і соняшником.

А оскільки стежити за якістю ґрунту в державі нікому (відповідні органи
контролю практично не працюють), це призведе до виснаження одного з
головних українських ресурсів, потрапляння країни в залежність від
міжнародних корпорацій і подальшої трудової міграції, як наприклад на
полуницю в Польщу.

За матеріалами видання "Наш Київ", повністю текст - за посиланням.

До теми: Володимир Куцовол: "Чому Полтавська облрада звернулась до
Президента та які загрози має законопроєкт про продаж землі".

Після відкриття ринку землі гектар на Полтавщині може коштувати від 2,5
тисячі доларів, - начальник управління Держгеокадастру.

14 лютого 2020

Автор: Ніна Король
#реформа
#земля
#продаж землі
#Володимир Зеленський

Коло - Новини Полтави

UAmedia

ProEco - новостной мониторинг экологии Украины